Александр Устинов, директор по развитию компании RD Management:
Здание недостроенного телецентра на Шаболовке - это довольно сложный и неоднозначный объект.
С одной стороны, стадия его готовности уже предполагает возможность редевелопмента и снос объекта для нового строительства был бы нелогичен. С другой стороны, формат и архитектура проекта совершенно точно требуют серьезного обновления. Большие объемы центра и степень разрушения при этом усложняют задачу девелоперам. У любого долгостроя есть проблемы с теплоизоляцией, протечками и общей устойчивостью каркаса, связанные с конструктивом здания. Поэтому подходить к реализации такого проекта нужно только после качественного предварительного аудита.
Конкуренция и насыщенность офисной недвижимостью в районе достаточны, при этом объектов выше класса В+ в локации нет. С учетом текущей ситуации на офисном рынке, которая характеризуется высокой вакансией и вниманием арендаторов к зоне внутри Садового кольца, создание офисного центра было бы не самым разумным решением. Невыгодным будет и перепрофилирование объекта под торговый центр: крупный ритейл в районе представлен ТРЦ "Рио" и "Ереван Плаза", население здесь неоднородное, и создавать классический ТРЦ в данной локации не имеет смысла. Для ТЦ районного формата здание слишком большое, а крупный ТЦ не сможет обеспечить достаточный трафик, даже несмотря на близость к метро.
Наиболее логичным и выгодным, на наш взгляд, является переформатирование объекта под МФК.
С учетом особенностей района - удаления от крупных проезжих улиц и близости к станции метро -идеальным было бы совместить функции апарт-отеля и стрит-ритейла на первых этажах. Чтобы сделать торговую часть оригинальной, может, имеет смысл подумать о реализации на объекте формата department store: универмагов в столице до сих пор недостаточно, при этом значительная часть из них сосредоточена в центре города либо за МКАД. Сюда можно добавить и детскую инфраструктуру: в районе станции метро "Шаболовская" наблюдается нехватка детских центров досуга и магазинов, что вынуждает жителей с детьми ездить в центр или отдаленные торговые комплексы. К примеру, в рамках детской инфраструктуры можно было бы реализовать концепцию досугово-учебного центра или города профессий.
Но основной упор нужно делать на апарт-отель. Гостиничная недвижимость в этом районе представлена слабо.
Материал опубликован в журнале CRE (Commercial Real Estate), №21 (288) от 01.11.2016 г.