Размер шрифта
Цвет фона и шрифта
Изображения
Озвучивание текста
Обычная версия сайта
Управление недвижимостью в Москве | Эксплуатация объектов недвижимости - компания RD Management
Готовое решение для создания
корпоративного сайта
+7 (495) 772-7701
Кабинет BMA
О компании
Услуги
  • Комплексное обслуживание недвижимости
    • Администрирование паркинга
    • Благоустройство прилегающей территории
    • Комплексная охрана недвижимости
    • Комплексная уборка
    • Организация службы приема посетителей
    • Служба по работе с клиентами
    • Техническое обслуживание
  • Экспертиза и лицензирование
    • Технический аудит объектов недвижимости
    • Технический консалтинг
    • Сопровождение в сертификации
    • Экологический аудит
  • Дополнительные услуги
    • Предэксплуатация
    • Электроизмерительные работы
    • Трансфер
Проекты
  • Бизнес-центры
  • Торговые центры
  • Многофункциональные комплексы
  • Жилая недвижимость
Карьера
Новости
Контакты
Управление недвижимостью в Москве | Эксплуатация объектов недвижимости - компания RD Management
+7 (495) 772-7701
Кабинет BMA
О компании
Услуги
  • Комплексное обслуживание недвижимости
    • Администрирование паркинга
    • Благоустройство прилегающей территории
    • Комплексная охрана недвижимости
    • Комплексная уборка
    • Организация службы приема посетителей
    • Служба по работе с клиентами
    • Техническое обслуживание
  • Экспертиза и лицензирование
    • Технический аудит объектов недвижимости
    • Технический консалтинг
    • Сопровождение в сертификации
    • Экологический аудит
  • Дополнительные услуги
    • Предэксплуатация
    • Электроизмерительные работы
    • Трансфер
Проекты
  • Бизнес-центры
  • Торговые центры
  • Многофункциональные комплексы
  • Жилая недвижимость
Карьера
Новости
Контакты
    Управление недвижимостью в Москве | Эксплуатация объектов недвижимости - компания RD Management
    +7 (495) 772-7701
    Заказать звонок
    Поиск
    Кабинет BMA
    Управление недвижимостью в Москве | Эксплуатация объектов недвижимости - компания RD Management
    Телефоны
    +7 (495) 772-7701
    Заказать звонок
    Управление недвижимостью в Москве | Эксплуатация объектов недвижимости - компания RD Management
    • О компании
    • Услуги
      • Услуги
      • Комплексное обслуживание недвижимости
        • Комплексное обслуживание недвижимости
        • Администрирование паркинга
        • Благоустройство прилегающей территории
        • Комплексная охрана недвижимости
        • Комплексная уборка
        • Организация службы приема посетителей
        • Служба по работе с клиентами
        • Техническое обслуживание
      • Экспертиза и лицензирование
        • Экспертиза и лицензирование
        • Технический аудит объектов недвижимости
        • Технический консалтинг
        • Сопровождение в сертификации
        • Экологический аудит
      • Дополнительные услуги
        • Дополнительные услуги
        • Предэксплуатация
        • Электроизмерительные работы
        • Трансфер
    • Проекты
      • Проекты
      • Бизнес-центры
      • Торговые центры
      • Многофункциональные комплексы
      • Жилая недвижимость
    • Карьера
    • Новости
    • Контакты
    Кабинет BMA
    • +7 (495) 772-7701
      • Телефоны
      • +7 (495) 772-7701
      • Заказать звонок
    • 121096, Москва, ул. Василисы Кожиной, 1
    • administration@rdms.ru
    • Пн. – Пт.: с 9:00 до 18:00

    Здание — швейцарский нож

    Главная
    —
    Новости
    —Здание — швейцарский нож
    30.09.2016
    Александр Устинов, директор по развитию RD Management, рассказал "Коммерсанту" о том, какие инфраструктурные арендаторы наиболее востребованы в бизнес-центрах.

    Сегодня большинство офисных центров сложно представить без сопутствующей инфраструктуры — кафе, банков, сервисных центров, способных сделать работу резидентов более комфортной. Задача собственника — выбрать правильный пул арендаторов с тем, чтобы их функции дополняли друг друга и не создавали проблем соседям.

    Инфраструктура в офисном здании существенно зависит от многих факторов. Важнейшие из них — тип объекта, его класс и локация. В классических бизнес-центрах (БЦ), расположенных рядом с метро, набор инфраструктурных арендаторов может быть небольшим. Однако в удаленных от города бизнес-парках, а также в деловых кварталах, объединяющих несколько строений на одной территории, он будет обширным и разнообразным.

    Инфраструктура БЦ всегда должна быть согласована с его концепцией: в специализированных, премиальных или стандартных классических офисных зданиях набор инфраструктурных арендаторов будет разным, однако в первую очередь в любом объекте упор делается на арендаторов сферы общественного питания. В бизнес-центре класса А, к примеру, операторы питания представлены тремя различными форматами: ресторан высокого класса, предназначенный для топ-менеджмента и переговоров, бизнес-конференций; кафетерий для мидл-менеджмента, где также возможно проведение более неформальных встреч в комфортной обстановке, и, наконец, столовая для рядовых сотрудников с приемлемыми ценами и большим выбором блюд. В бизнес-центрах класса В+ собственники, как правило, ограничиваются кафетерием-буфетом, сетевым заведением общепита и столовой; в БЦ класса В обычно присутствует только столовая для арендаторов

    В среднем площади под столовые сдаются в диапазоне 200-300 кв. м, под кафе чуть поменьше — 80-150 кв. м. Ставки по арендаторам первого этажа зачастую не зависят от типа помещения, а скорее связаны с локацией объекта и его классностью. Есть исключения — в некоторых бизнес-центрах класса B и С, расположенных на первой линии транспортных магистралей, первый этаж является торговым, соответственно, ставки для него на 10-15% выше, чем у офисных помещений верхних этажей.

    Под кафе и рестораны в деловых зданиях наиболее востребованы первые этажи, реже — подвальные помещения (под столовые). Ставки аренды для таких арендаторов рассчитываются как для стрит-ритейла (если заведение имеет отдельный вход с улицы). В таком случае они могут на 50% превышать ставки на офисные помещения в этом здании. Самые дорогие помещения предлагаются банковским структурам, а самую низкую ставку платят рестораны и кафе. Если речь идет о подвальном или цокольном помещении, без отдельного входа, а арендатор должен рассчитывать только на внутренний трафик офисного центра, то ставки аренды в таком случае ниже — в среднем на 15-20%, по сравнению с другими помещениями.

    Наиболее востребованы инфраструктурными арендаторами площади до 300 кв. м с отдельным входом, а также с возможностью разместить вывеску или витринные окна. Часть ресторанов премиум-класса, однако, предпочитает размещаться на верхних этажах офисного здания с панорамным остеклением и хорошими видовыми характеристиками. Да и ставки аренды в помещениях на последних этажах, как правило, ниже.

    Главное и сопутствующее

    Александр Устинов, директор по развитию компании RD Management, считает, что питание — главная и обязательная часть инфраструктуры объекта, остальное же для классического бизнес-центра опционально. Наиболее частый набор: кафе, банковское отделение или банкоматы, мини-маркет FMCG, аптека, салон цветов, салон красоты, фитнес-центр (если позволяет площадь). Реже встречаются турагентства, юридические и нотариальные конторы, типографии: постепенно они уходят в прошлое, так же как и бутики одежды и обуви, шоу-румы дизайнерских вещей (эти арендаторы активно переселяются в торговые центры, где ставки существенно снизились). В единичных случаях инфраструктуру классического офисного центра представляют школы-студии, танцевальные кружки, тренинг-центры и поликлиники.

    Ведущий аналитик ГК "Доверие" Антон Банин говорит, что в объектах премиум-класса могут располагаться арт-галереи, как, например, Art Re.FLEX Gallery на первом этаже офисного центра "Б5" в Санкт-Петербурге. Из других необычных арендаторов, которые появляются в российских офисных гнездах, — квеструмы (от англ. questroom), хотя ставки аренды для них нередко оказываются слишком высокими, винотеки и винные бутики, сигарные бутики, книжные магазины формата "Республики". На территории деловых кварталов в последнее время популярен формат фудтраков, которые заезжают на парковку и присутствуют на объекте в течение нескольких месяцев. Это актуально для арт-кластеров и творческих пространств в стиле "лофт", видит тенденцию господин Устинов.

    В бизнес-парках же широкий набор инфраструктуры продиктован локацией: удаленные от города объекты обязаны предоставлять своим арендаторам все, что может потребоваться в повседневной жизни. Поэтому в таких объектах создаются полноценные торговые галереи, в которых представлены кафе и рестораны различного формата и уровня, салон красоты, супермаркет FMCG, фитнес-клуб, службы быта и сервиса, банкоматы различных банков, а также аптеки и медицинский центр.

    Ставка на спонтанность

    Как говорят эксперты общемировая тенденция состоит в том, что люди начинают проводить на работе все больше времени, и это означает, что набор сопутствующих арендаторов в офисных комплексах должен расширяться. В современных бизнес-центрах за рубежом инфраструктура представлена единой торговой галереей, а сам комплекс устроен таким образом, что сотруднику необходимо пройти через максимальное количество торговых точек, чтобы добраться до офиса. Таким образом, большая ставка делается на спонтанные покупки. В пешей доступности от офиса сотрудника должно быть все, чтобы человек мог жить своей обычной жизнью: кафе и рестораны, кинотеатры.

    Из западных тенденций, постепенно переходящих на российский офисный рынок, — многофункциональность офисных зданий, которая, помимо собственно офисной функции, дает возможность работникам решить бытовые задачи и приятно провести время: фитнес-залы, досуговые центры, библиотеки, коворкинг-зоны, химчистки, врачебные кабинеты, мойки автомобилей, центры дневного ухода за детьми и даже мини-отели, в которых можно переночевать после работы. "В качестве примеров "западного" наполнения бизнес-центров Санкт-Петербурга — объект "Фернан Леже" на Кондратьевском проспекте, в составе которого на первом этаже располагается фитнес-клуб Fitness Family со спортивным двадцатипятиметровым бассейном. В Москве довольно много бизнес-центров с нестандартной инфраструктурой: например, в БЦ RigaLand есть собственная гостиница, а в БЦ "Кантри Парк" обустроена полноценная клиника", — рассказал господин Банин.

    Интересен опыт коворкингов. Креативные офисные пространства, которые располагают к нетворкингу, заполняются арендаторами по принципу поддержки: к примеру, офисные площади арендуют юридические и бухгалтерские структуры, рекламные агентства, которые в дальнейшем ищут клиентов среди других арендаторов и предоставляют им необходимые бизнес-услуги, находясь на позиции сопутствующих арендаторов

    Александр Устинов, директор по развитию RD Management.

    Не мешать!

    Эксперты при этом предостерегают: пул арендаторов должен быть таким, чтобы соседи не мешали друг другу. "Такое требование применяется к любым арендаторам. Лучше всего, когда арендаторы несут сервисные функции — банки, общепит, фитнес, магазины. Ставки зависят от проходимости места: чем выше проходимость тем выше ставка", — говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development. Среди сомнительных для делового сегмента — бары и рестораны с ночным режимом работы. Это соседство редко, но все же встречается даже в качественных объектах. "Площади на первых этажах нередко интересуют кальянные и лаунж-бары, и к таким соседям арендаторы относятся скептически", — говорит господин Устинов.

    Детский путь

    В последние годы наметилась тенденция по открытию инфраструктуры для детей. В зарубежных офисных центрах это встречается часто: крупные компании создают детские сады и центры развития, чтобы сотрудники могли оставить ребенка на время работы под присмотром. Такой тренд нашел развитие и в России: в московском бизнес-парке "Крылатские холмы" функционирует детский сад, который пользуется спросом у сотрудников компаний-арендаторов. "Также в небольшие бизнес-центры и МФК постепенно стали приходить центры раннего развития для детей. Вполне возможно, что с учетом нехватки мест в государственных детских садах, такие арендаторы будут появляться в офисных центрах все чаще", — полагает Александр Устинов.

    "В лофт-квартале Docklands будет детский сад с бассейном площадью более 2 тыс. кв. м. Здесь своего ребенка можно будет оставить как жителям, так и арендаторам бизнес-центра", — рассказала Екатерина Запорожченко.

    Впрочем, пока на такие проекты решаются не многие. Оксана Николаева, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE, вспоминает: в 2012 году стартап "Восход солнца", основной идеей которого стало открытие детских комнат в бизнес-центрах, стал одним из победителей конкурса социальных предпринимателей. Однако, по заверению основателя сети, ни один московский девелопер так и не решился на открытие полноценного детского сада, поэтому компания стала предлагать организацию временных детских комнат в офисах для малышей, а также детских пятниц и летних лагерей для сотрудников бизнес-центров.

    Необычные примеры арендаторов деловых центров, встречающиеся в международной практике (дворец бракосочетаний, ночной клуб, торговые точки по продаже спортивных и детских товаров), также пока что все еще находятся в зоне риска для собственников БЦ и, скорее всего, появятся на российском рынке нескоро.

    КоммерсантЪ

    Назад к списку
    Услуги
    Проекты
    Компания
    Контакты
    +7 (495) 772-7701
    Заказать звонок
    administration@rdms.ru
    121096, Москва, ул. Василисы Кожиной, 1
    © 2023 Компания RD Management
    Политика конфиденциальности
    Главная Поиск Каталог Акции Контакты Услуги Бренды Новости Сотрудники Отзывы Партнеры Карьера FAQ Компания Проекты Лицензии Документы Реквизиты Блог Обзоры Тарифы Галерея Цены
    Готовые конфигурации
    Устанавливайте готовые тематики или выбирайте конфигурации. Они помогут быстро запустить сайт. Продумано все — структура, расположение баннеров, вид списка, отображение карточки товара и текст.
    Точная настройка
    Управляйте настройками из публичной части. Выбирайте внешний вид элементов и разделов, включайте, отключайте и передвигайте блоки. Изменяйте дизайн сайта в 1 клик.