Армен Саруханян, генеральный директор RD Management – об «олимпийском наследии» и возможностях его развития в России.
Олимпиада в Рио-де-Жанейро проходит не без скандалов, и часть из них связана с недовольством жителей города роскошью и «бесполезностью» возведения столь дорогостоящих объектов, которые после спортивного праздника будут пустовать. Окончательных оценок стоимости Олимпиады – 2016 пока нет, но предварительная сумма уже в 3 раза меньше итоговой стоимости строительства объектов Олимпиады в Сочи: 17 млрд долларов против 50 млрд доларов. Во время Игр – 2014 СМИ и общественность буквально соревновались в обмене мнениями о том, какой объект окажется бесполезнее и наименее востребованным в будущем, с учетом больших затрат на его возведение.
Стройка века
В России первый опыт строительства сложных инфраструктурных объектов был получен еще во время Олимпиады-80, однако в условиях советской плановой экономики речи об окупаемости или капитализации объектов не шло. Несмотря на это, власти все же пытались найти дальнейшее применение олимпийским объектам, и большая их часть функционирует до сих пор: это известные гостиницы "Измайловская" и "Космос", СК «Олимпийский», которые эксплуатируются ответственно, хотя уже и требуют редевелопмента.
В 2014 году мы повторили "успех" советских строителей и создали мегапроект, однако развитие инфраструктуры в Сочи было достаточно неоднородным. Условия работы в сжатые сроки привели к тому, что объекты были построены с недостаточно проработанной стратегией функционирования после Олимпиады, при этом стоимость объектов была довольно высока. Дальнейшая жизнь и успешность сочинских проектов не была достаточно продуманной: особенно это касалось управления и многофункционального назначения объектов.
Для современной экономики это непозволительная роскошь. Реалии времени возлагают на строителя задачи по достижению максимальной капитализации и прибыльности объектов. Поэтому девелоперам необходимо продумывать многофункциональные решения использования территорий, которые позволят расширить назначение объекта, предоставить его более широкой аудитории и обеспечить всесезонность.
Иная сложность кроется в управлении объектом инфраструктуры, поскольку при безграмотной работе управляющего даже достойный проект не будет долговечным. Такие объекты при несоблюдении высоких стандартов обслуживания быстро приходят в негодность, что влечет не только технический износ сооружения, но и подвергает опасности находящихся в нем людей. Перенимая международный опыт в строительстве, стоит перенять и опыт в управлении, поскольку одно от другого неотделимо.
Равнение на запад
В случае с олимпийскими мегапроектами, однако, немногие города сумели правильно воспользоваться своим наследием. В некоторых европейских странах объекты Олимпиады нередко оказываются заброшенными или законсервированными. Так власти пытаются решить проблему сложных в обслуживании сооружений, фактически упуская возможности для развития бренда территории с целью привлечения туристов. К примеру, в Солт-Лейк-Сити удалось сохранить образ города-столицы Игр, и объекты Олимпиады до сих пор успешно функционируют, принимая соревнования и экспозиции. В Афинах же, напротив, спортивные сооружения предпочли закрыть для всеобщего доступа, не найдя им применения, и сейчас они по своему состоянию практически сравнялись с древнегреческими руинами.
Конечно, сейчас государство старается более обстоятельно подходить к строительству спортивных объектов, понимая задачи по монетизации и целевому расходованию средств. Однако важно формировать стандарты не только в строительстве, но и в управлении объектами после Олимпиады. Что поможет вдохнуть жизнь в сложный объект инфраструктуры? Дополнительные нагрузки в период между запланированными соревнованиями, различные надстройки или переносные конструкции. Соответственно, этот рынок остро нуждается в специалистах, которые смогли бы обеспечить вторую жизнь таким объектам и грамотное управление.
Наиболее успешным примером управления олимпийскими объектами после проведения игр является спортивная инфраструктура Лондона: окупить затраты на строительство удалось в том числе за счет сдачи объектов в аренду под проведение концертов. На арендном бизнесе англичане в 2013 году заработали 5,9 мл. фунтов стерлингов, что составило 60% от общих доходов с олимпийских объектов. Один из секретов окупаемости Игр – 2012 кроется как раз в применении разборных конструкций, которые были оперативно демонтированы, а капитальные сооружения – сразу приспособлены под культурные и развлекательные активности. Работа над проектами, при этом, начала вестись еще до того, как Англия официально стала хозяйкой Олимпиады, и в объектах изначально было запланировано все для длительного использования в перспективе.
А у нас
В Сочи это планирование, как показывает практика, было довольно условным. Спрос на новых объектах сейчас создан отчасти искусственно – отсутствием альтернативных вариантов для отдыха, а желание инвесторов «отбить» расходы в кратчайшие сроки приводит к тому, что ценник для туристов и гостей поднимается до уровня фешенебельных иностранных курортов. Это неверная стратегия работы со сложными объектами инфраструктуры: их срок окупаемости должен составлять не менее 15 лет, а высокая стоимость отдыха в Сочи при низком уровне сервиса только отпугивает потенциальных туристов и жителей города. При правильном управлении, сочинский проект должен был привести к приросту постоянного населения города, однако пока этого не произошло. Объекты Олимпиады нуждаются в переформатировании и качественном управлении: к примеру, часть гостиничных комплексов могла бы стать жильем для временного или постоянного проживания, но необходимо разнообразие классов на данном рынке. Крупные игроки пока не стремятся на сочинский рынок, не видя перспектив активного развития после Олимпиады. В городе не сформирован полноценный бренд столицы Игр, нет маркетингового продвижения, основанного на олимпийской истории: владельцы объектов рассчитывают на традиционных туристов, не стремясь привлекать новые потоки в город.
В работе с олимпийскими объектами на новом этапе их эксплуатации стоит учесть допущенные ошибки и попытаться развернуть ситуацию. Поможет в этом именно правильное управление. Необходимо сделать площадки полноценными брендами, которые станут центрами притяжения и создадут стимул к появлению публики в их стенах. В противном случае неокупаемые инфраструктурные объекты рискуют остаться объектами "Олимпиады – 2014" и уйти в историю с большим объемом нереализованного потенциала.
